不動産取引Q&A


Q  土地を購入して建物を建てようと思ったら、建築士から「接道義務違反で建てられない」と言われました。「接道義務」って何ですか?

 

A  接道義務というのは、建物を建築しようとする敷地は一定の幅以上の道路に一定の距離を接していなければならないという法律の規定です。

 これを満たしていない土地には建物を建てることができません。建物を建てることができるという前提で説明されていたのであれば、契約の解除等ができる場合があります。 

 

 

 

Q  新築の建売住宅を購入したのですが、雨漏りがします。誰に対して何を請求することができますか?

 

A  まず、「雨漏り」という現象がどういう原因から生じているかを確定する必要があります。建物の欠陥(法律用語で「瑕疵」(かし)と言います)が原因であれば、建売業者に対して瑕疵担保責任を追及できます。

 新築住宅の場合、住宅品質確保推進法により、建物の主要な部分の瑕疵については、建物引渡から10年間、瑕疵修補請求や損害賠償請求ができます。

 もっとも、売買の場合は瑕疵を知ったときから1年以内、請負の場合は滅失または損傷の時から1年以内に請求する必要がありますので、裁判などを考えているのであれば、早めに弁護士に相談すべきです。

 建築士に設計・監理を依頼していた場合で、建築士に監理義務の不履行などがある場合には、建築士に対しても損害賠償を請求できます。

 

 

 

Q  借りた土地の上に建物を建てています。建物を他人に売却することはできますか。

 

A  建物を売却するということは、借地権も一緒に売却することになります。ですから、通常は、地主の承諾が必要です。

 ただし、地主が承諾しない場合には、一定の承諾料を支払うことと引き換えに地主の承諾に代わる許可を裁判所に出してもらうことができる場合があります。

 

 

 

Q  分譲住宅を購入して住み始めましたが、家の前の道路が私道で、その私道の所有者が道路の上に障害物を置いて通行できなくしてしまいました。そんなことをされても私道であるから文句は言えないのですか。

 

A  私道であっても、「位置指定道路」であれば、建築基準法により自由な通行が認められています。合法的に建築された住宅であれば、家の前の道路は私道であっても「位置指定道路」のはずです。

 したがって、私道所有者に対して障害物の排除を求めることができます。もっとも、実力行使して障害物を排除することは違法行為となる場合があるので弁護士に相談して行動すべきです。

 

 

 

Q  「花火大会の花火が綺麗に見えますよ。」と言われてマンションを購入しました。しかし、実際にマンションが建設されて入居してみると、私の購入した部屋からは全く花火が見えません。販売業者に何か請求できませんか?

 

A  事前の説明と大きく異なる場合には、販売業者に対して損害賠償を請求したり、契約を解除できる場合があります。また、マンションが建設されたときには花火が見えていたけれど、その後、同じ販売業者が別のマンションを建築したために花火が見えなくなった場合に慰謝料請求が認められた事例もあります(東京地裁平成18年12月8日判決)。

 

 

 

Q  新築の建売住宅を購入する契約を締結したのですが,他に気に入った物件を見つけたので契約を白紙に戻したいと思います。金銭的負担なしで白紙に戻すことはできますか?

 

A  通常はできません。

 一般的には,契約時に買主は手付金を支払っていますので,手付金を放棄して契約を解除することができます(手付解除といいます)。

 もっとも,売主が「契約の履行に着手」した後は,手付解除はできず,違約金を支払う必要があります。

 

 

 

Q 宅建業者が不動産を売却する場合,宅地建物取引業法35条に規定されている重要事項を説明する義務があると聞いたのですが,そこに規定されていない事項については一切説明しなくてもいいのですか?

 

A いいえ。宅地建物取引業法35条に規定されていない事項であっても,買主が契約を締結するか否かの判断に影響を及ぼすような事項を認識している場合には説明義務を負います(大阪高裁平成16年12月2日判決,東京高裁平成13年12月26日判決等)。

 

 

 

 

 

 

 

 

「マイベストプロ神戸」の取材を受けました。

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